La Sociedad Ríos Claros pretende edificar el inmueble en el terreno de la Ex Fital. Ahora, un informe reveló deficiencias en la evaluación técnica de la propuesta de arrendamiento.
El proyecto de la Sociedad de los Ríos Claros S.A. para establecer un nuevo casino en Talca (en recinto Ex Fital) se enfrenta a un escrutinio renovado tras la divulgación de un informe de evaluación técnica que pone en tela de juicio la solidez de la oferta presentada. El documento detalla que no se consideraron elementos cruciales del inmueble, lo que ha generado controversia sobre la transparencia y exactitud del proceso evaluador.
Análisis del Informe Técnico
El informe, presentado por el Comité Técnico de Evaluación y ratificado por el Consejo Resolutivo en su sesión del 26 de octubre de 2023, asegura que, tras una exhaustiva revisión, no se identificaron impedimentos legales o contingencias que afecten la estabilidad del dominio sobre el inmueble destinado al proyecto. Sin embargo, se destaca que la evaluación pasó por alto ciertos contratos y gravámenes existentes que podrían impactar la viabilidad del arrendamiento.
El documento menciona que se basó en una opinión legal proporcionada por el abogado José Luis Diez Schwerter, quien concluyó que la propiedad estaba libre de cargas y gravámenes. No obstante, surgieron cuestionamientos sobre la precisión y la omisión de este análisis, ya que no se consideraron los certificados de hipotecas y gravámenes que describen obligaciones vigentes sobre el terreno. Además, el informe de Diez Schwerter, fechado el 12 de octubre de 2023, fue suscrito después de que el Comité de Evaluación remitiera los antecedentes al Consejo Resolutivo.
Presentación de la Sociedad de los Ríos Claros S.A.
En su defensa, la Sociedad de los Ríos Claros S.A. había presentado, el 18 de agosto de 2023, una serie de aclaraciones solicitadas por el Oficio Reservado SCJ N°1308, incluyendo detalles sobre el predio y certificados que respaldaban la falta de gravámenes específicos sobre el inmueble en cuestión. Sin embargo, documentos adicionales proporcionados por la Superintendencia en mayo de 2024 revelaron que existían contratos de usufructo y arrendamiento previamente no observados, que podrían comprometer la estabilidad del arrendamiento.
El proyecto está previsto en una propiedad de 9 hectáreas, con documentos mostrando discrepancias en la superficie real arrendada, que varía de 6.000 a 7.800 metros cuadrados según distintas cláusulas del contrato. Esto no solo pone en duda la precisión de los datos suministrados, sino también la validez de los contratos firmados, especialmente cuando se superponen con derechos de usufructo vigentes que permiten la instalación de infraestructuras de telecomunicaciones.
Opinión de la Municipalidad de Talca
La Municipalidad de Talca, a través de su Dirección de Obras Municipales, también aportó su informe. Este se enfocó en la viabilidad técnica y el impacto del proyecto, pero no abordó adecuadamente las limitaciones al dominio ni la existencia de contratos de usufructo y arrendamiento sobre el terreno. Además, ignoró las condiciones ambientales del entorno, particularmente en relación con el “Humedal Urbano Cajón del Río Claro y Estero Piduco”.
El informe subraya que cualquier proyecto debe respetar el marco normativo, siendo desfavorable el caso del proyecto de la Sociedad de los Ríos Claros S.A., que no consideró las restricciones sobre el uso del terreno, ni la necesidad de autorizaciones previas para las instalaciones existentes.
Usufructo y Servidumbres Vigentes
El terreno donde se planea el casino está sujeto a un contrato de usufructo constituido en abril de 2020 entre la Asociación Gremial Agrícola Central y Telecom Finance Group Investment SP. Este acuerdo, que incluye servidumbres para instalaciones eléctricas, complica la situación, ya que cualquier modificación o contrato adicional requeriría la aprobación del usufructuario, algo que no se respetó según el informe.
Además, existen contratos de arrendamiento con empresas como Claro Chile S.A. y Telefónica Móviles de Chile S.A., que se superponen a los derechos del inmueble y podrían invalidar el arrendamiento con la Sociedad de los Ríos Claros S.A. Esta falta de consideración de los derechos vigentes pone en riesgo la ejecución del proyecto.
Resoluciones Previas y Evaluaciones Inconsistentes
Este caso no es aislado en términos de inconsistencias en la evaluación técnica de proyectos similares. Anteriormente, la Superintendencia de Casinos ya había resuelto desfavorablemente sobre otros proyectos por incumplimientos similares. La evaluación del Casino de Juego del Mar S.A. en San Antonio y Marina del Sol Talca S.A. en Talca presentaron problemas en la documentación de dominio, vigencia de contratos, y obligaciones de arrendamiento, llevando a resoluciones judiciales y administrativas que revocaron permisos debido a la falta de claridad y cumplimiento de los requisitos legales.
Conclusión y Perspectivas Futuras
La revelación de estos informes y la revisión de los antecedentes del proyecto de la Sociedad de los Ríos Claros S.A. subraya la necesidad de un escrutinio más riguroso y transparente en la evaluación de propuestas de arrendamiento y desarrollo de grandes proyectos. Las inconsistencias encontradas sugieren que los procedimientos actuales deben ser revisados y mejorados para evitar futuros conflictos legales y garantizar la estabilidad de los contratos.
Este caso específico en Talca plantea preguntas sobre la capacidad de las instituciones para gestionar de manera efectiva y transparente la adjudicación de permisos en terrenos complejos y con múltiples derechos superpuestos. Para los futuros proyectos, es esencial que los procedimientos incluyan una revisión exhaustiva de todos los documentos relevantes y consideren las implicaciones de los derechos existentes sobre los terrenos propuestos para el desarrollo.
La situación actual destaca la importancia de la claridad en los contratos y la necesidad de una comunicación efectiva entre todas las partes involucradas. Solo así se puede asegurar que los proyectos no solo sean viables desde un punto de vista técnico y legal, sino también sostenibles y respetuosos con el entorno y los derechos existentes.
Como sociedad, debemos aprender de estos casos para mejorar nuestras prácticas de evaluación y asegurar que los futuros desarrollos no solo cumplan con los requisitos legales, sino que también sean beneficiosos para todas las partes implicadas, desde los desarrolladores hasta las comunidades locales y el medio ambiente.
