Artículo de opinión por Pedro Ignacio Albornoz Sateler. Presidente Consejo Regional del Maule del Colegio de Abogados de Chile.
Desde hace unos meses está vigente la Ley N° 21.461, apodada “Devuélveme mi Casa”, que pretendió establecer un procedimiento monitorio para que el Arrendador pueda recuperar mas rápidamente su propiedad de manos de un arrendatario que no paga la renta, y junto con ello cobrar las rentas impagas.
La idea era que el Arrendador pudiera presentar al Tribunal el contrato de arriendo firmado ante Notario y obtener que el Tribunal ordene inmediatamente al Arrendatario moroso la desocupación y entrega de la propiedad. Hay que reconocer que en los casos en que el arrendatario demandado no presenta oposición, este nuevo procedimiento es bastante expedito para que el propietario pueda desalojar y recuperar la propiedad.
Sin embargo, dicho cuerpo legal también establece que el Arrendatario tiene 10 días contados desde la fecha de su notificación para oponerse a la orden judicial de desalojo, y si así lo hace, en la generalidad de los casos queda terminada la gestión y el Arrendador debe iniciar otro juicio de restitución de propiedad arrendada de acuerdo a las normas generales.
La realidad ha sido que en gran parte de los casos el Arrendatario (y por cierto su Abogado) se ha noticiado de que basta una sencilla oposición para que la demanda de juicio monitorio – y la orden de desalojo y entrega emitida en su contra – queden sin efecto y se termine ese procedimiento definitivamente.
Algunos Tribunales, por su parte, han rebajado el nivel de exigencia las oposiciones de los arrendatarios casi al mínimo, de manera que en la práctica basta presentar la oposición para que el Juzgado la estime “plausible” y clausure automáticamente el procedimiento y obligue al Arrendador defraudado a iniciar otro juicio.
De esta manera, el procedimiento “monitorio” se ha transformado en una trampa para el dueño de la propiedad a quien no se le paga la renta, pues lo orienta a realizar una gestión que no producirá efecto alguno, salvo los gastos y demora que ella conlleva. Y una vez fracasada la demanda “monitoria”, el Arrendador va a tener que iniciar un nuevo juicio, de acuerdo al antiguo procedimiento de la Ley N°18.101 de arriendo de propiedades urbanas.
A fin de que esta Ley sea eficaz para que el Arrendador a quien no se ha pagado la renta pueda recuperar su propiedad, parece razonable que ella sea modificada en el sentido de establecer causales o excepciones muy precisas y estrictas para que el Arrendatario pueda oponerse, y exigencias en cuanto a la prueba somera de los fundamentos de las mismas.
Asimismo, los Tribunales deben necesariamente ponderar la seriedad y fundamento de las oposiciones, de manera de que por regla general el juicio monitorio pueda seguir tramitándose hasta obtener su resultado propio, cual es la restitución del inmueble arrendado, salvo los casos muy excepcionales en que pueda ser indispensable la celebración de un nuevo juicio.
Aparentemente, el procedimiento monitorio ha rodeado de tales garantías al arrendatario moroso, que en muchos casos puede resultar más conveniente para el dueño de la propiedad el ejercer directamente una demanda de terminación de acuerdo a las antiguas normas de la Ley de Arrendamiento de predios urbanos, y no recurrir a la reciente “Ley devuélveme mi casa”, que a estas alturas podría mejor llamarse “Ley me quedo en tu casa sin pagar la renta”.
